Từ năm 2026, người dân được giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư: Thủ tục dễ hơn, chi phí giảm mạnh từ năm 2026

Những thay đổi quan trọng từ Luật Đất đai 2024 và các nghị quyết mới của Quốc hội đang mở ra cơ hội rất lớn cho người sở hữu đất nông nghiệp, đặc biệt là tại các khu dân cư, vùng ven đô và khu vực đang đô thị hóa mạnh như Đà Nẵng. Không chỉ dễ chuyển đổi hơn, mà từ năm 2026, chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư còn được giảm tới 70%.

Chỉ cần phù hợp quy hoạch là được chuyển lên đất ở

Theo Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nếu thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.

Điểm mới đáng chú ý là:

• Không còn phải chờ kế hoạch sử dụng đất hằng năm

• Không yêu cầu chứng minh thời điểm sử dụng đất như trước

• Áp dụng cho cả đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa với đất ở

Quy định này giúp người dân chủ động hơn về thời gian, giảm đáng kể thủ tục hành chính và chi phí cơ hội.

Phân cấp mạnh: Cấp xã có quyền cho phép chuyển mục đích

Một điểm “cởi trói” khác là thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư đối với cá nhân đã được phân cấp.

Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã được giao thẩm quyền quyết định trong nhiều trường hợp thay vì phải trình lên cấp huyện như trước. Việc này giúp:

• Rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ

• Giảm tình trạng ách tắc thủ tục

• Thuận tiện hơn cho người dân tại địa phương

Từ năm 2026: Giảm mạnh tiền chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư

Thông tin được người dân đặc biệt quan tâm là chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, dự kiến áp dụng từ 01/01/2026.

Cụ thể:

• Diện tích trong hạn mức: chỉ nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp

• Phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức: nộp 50% chênh lệch

• Vượt trên 1 lần hạn mức: nộp 100% chênh lệch như hiện hành

So với giai đoạn hiện nay (phải nộp 100% chênh lệch), mức thu này giúp giảm tới 70% chi phí cho người dân khi hợp thức hóa đất ở.

⚠️ Lưu ý: Chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Những lần chuyển đổi tiếp theo sẽ không còn được hưởng ưu đãi.

Đã chuyển đất từ 2024 đến trước 2026 sẽ được tính lại tiền

Một điểm rất có lợi cho người dân là:
Các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 sẽ được cơ quan thuế rà soát, tính lại tiền sử dụng đất.

Nếu số tiền phải nộp theo chính sách mới thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch sẽ được:

• Khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác

• Hoặc hoàn trả theo quy định

Nới lỏng điều kiện tách thửa, hợp thửa đất

Bên cạnh chuyển mục đích sử dụng đất, các quy định về tách thửa – hợp thửa cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn.

• Thửa đất được tách chỉ cần có lối đi kết nối giao thông công cộng, kể cả lối đi nhờ qua thửa đất liền kề

• Cho phép hợp thửa các loại đất khác mục đích sử dụng, khác thời hạn hoặc hình thức trả tiền

Điều này giúp người dân dễ xử lý hồ sơ đất đai, thuận lợi hơn trong việc mua bán, đầu tư và xây dựng nhà ở.

Cơ hội gia tăng giá trị đất nông nghiệp tại đô thị và vùng ven

Với hàng loạt thay đổi mang tính “mở khóa”:

• Thủ tục chuyển đất đơn giản hơn

• Chi phí giảm mạnh từ 2026

• Quy hoạch rõ ràng, phân cấp mạnh

Đất nông nghiệp có khả năng chuyển sang thổ cư được dự báo sẽ tăng giá mạnh, đặc biệt tại các khu vực như Đà Nẵng, vùng ven đô và các khu dân cư hiện hữu.

Người dân và nhà đầu tư nên chủ động kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý sớm để nắm bắt cơ hội khi chính sách ưu đãi chính thức áp dụng.